معدل الحد الأقصى. في الاستثمار العقاري ، سوف تتعلم بسرعة أن معدل الحد الأقصى هو أحد المقاييس الأكثر استخدامًا للنظر في الاستثمار. هذه طريقة سهلة لتقييم النتائج المالية للاستثمار ، ولكن كما سترى في هذه المقالة ، لها حدود.
مقدمة
طريقة الرسملة المباشرة هي حساب نسبة الرسملة. إنه مثل التعريف. يتم حساب الحد الأقصى للرهان وتحديده على النحو التالي. على سبيل المثال ، إذا كان أحد المباني يولد 10000 دولار من صافي الدخل التشغيلي ويباع بمبلغ 100000 دولار ، فيمكن حساب المعدل على أنه 0.1. يتم التعبير عن المعدلات الهامشية كنسبة مئوية ، لذلك نقرأها بنسبة 10 بالمائة. تتيح لك بساطة هذا الحساب إعادة ترتيبه بسرعة لحل شخصية غير معروفة. في المثال أعلاه ، نعرف NOI والقيمة ، ولكن إذا كان لدينا فقط NOI ومعدل الحد الأقصى ، فيمكننا تحديد القيمة بنفس السهولة. فائدة ذلك واضحة ، حيث لن يكون لديك دائمًا الأجزاء الثلاثة من المعلومات. مربحيمكن رؤية نهج طريقة الرسملة المباشرة أدناه في الصورة. هذا مثال عقاري.
نطاق استخدام طريقة الرسملة المباشرة للدخل
نظرًا لأنه يمكن حساب معدل الحد الأقصى بسرعة وسهولة ، فقد أصبح الرقم الذي يستخدمه المستثمرون وغيرهم من المتخصصين في العقارات لمقارنة استثمار بآخر. قد يكون هناك استثماران قيد الدراسة حيث يكون لكل منهما قائمة أسعار وضوضاء مختلفة تمامًا ، ولكن إذا كان معدل الحد الأقصى ينطبق على كل منهما ، فيمكنك مقارنته بسهولة.
يستخدم المثمنون المحترفون والمستثمرون العقاريون أساليب مختلفة للتقييم. طريقة الرسملة المباشرة هي واحدة منها فقط ، وهي تعتمد على نفس الصيغة التي قدمناها سابقًا. في المصطلحات المالية ، تقوم الطريقة بتقييم المبنى على أنه "دائم". في الواقع ، تفترض الرياضيات وراء هذا الحساب أن الاستثمار سيستمر في توليد عوائد إلى أجل غير مسمى.
معدل الحد الأقصى بمثابة "الخصم" الذي يطبقه المستثمرون على تدفق الدخل هذا للمخاطر المختلفة التي تأتي معه. لا يوجد شيء مثل الاستثمار الخالي من المخاطر ، لذلك يقوم المستثمرون بخصم أي تدفق للدخل لحسابه المشاكل المحتملة والخسائر التي يمكن أن يتكبدها. يخبرنا معدل الحد الأقصى ببساطة نسبة الدخل إلى السعر التي يرغب المستثمرون في قبولها لتدفق الدخل في المستقبل.
أي أمة الإسلام أنتاستخدم
هذا سؤال يجب على المستثمر طرحه دائمًا عند النظر إلى معدلات الرسملة. لا يوجد أمة مقبول بشكل عام. هذا يخلق مشكلة للمستثمرين عندما يحاولون تحديد سعر السوق لاستثمار معين. ربما سمعوا أن العقار المجاور للعقار المعني كان يبيع "في حدود سبعة بالمائة" بينما يمكن أن يكون فقط على أرقام "سمسرة" أدت إلى تضخيم أمة الإسلام. إذا كانت NOI أعلى أو أقل ، فسيكون لذلك تأثير مباشر على معدل الحد الأقصى الحقيقي الذي يتم تداول الأصل به. لذلك من المهم العمل مع فريقك لتقييم أداء السوق المماثل والنظر بعناية في حدود المعدل التي تعتبرها صالحة.
متى يجب استخدام هذه الطريقة
معدلات الحد الأقصى ونهج الرسملة المباشر للتقييم هو أداة مفيدة في صندوق الأدوات الخاص بك كمستثمر. يسمح هذا بإجراء تحليل سريع للمعاملة ، وإذا تم إجراؤه بشكل منهجي بعدسة نقدية ، يمكن أن يكون أسلوبًا قويًا. ومع ذلك ، بالإضافة إلى ذلك ، هناك العديد من الطرق المساعدة أو البديلة للتقييم. إن معرفة متى تحتاج إلى القيام بأكثر من حساب واحد هو مجموعة مهارات مهمة عند تطوير قدرات تحليل التجارة.
اشتقاق صيغة الطريقة
في تحليل الاستثمار العقاري ، فإن معدل الرسملة يساوي نسبة صافي الدخل التشغيلي إلى قيمة العقارات. يتم استخدام معدلات الرسملة للعقارات المماثلةخصم صافي الدخل التشغيلي للعقار للحصول على قيمته الجوهرية.
مثل أي استثمار آخر ، يتم تقييم العقارات بالقيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. هناك طريقتان لتقييم العقارات: طريقة الرسملة المباشرة وطريقة التدفقات النقدية المخصومة. في خيار الرسملة المباشرة ، يعتبر تدفق الدخل من الممتلكات ، المقاس بصافي الدخل التشغيلي ، دائمًا ، وقيمة العقار تساوي NOI مقسومة على معدل الخصم.
الصيغة
يتم تحديد قيمة الممتلكات باستخدام طريقة الرسملة المباشرة بواسطة صيغة القيمة الحالية للدفع الدائم:
r هو معدل الرسملة و NOI هو صافي دخل التشغيل. يتضمن بطبيعته معدلات نمو NOI في الحساب. المعدل الهامشي r يساوي معدل الخصم i مطروحًا منه معدل النمو g. هذه هي المتغيرات الخاصة بصيغة طريقة الرسملة المباشرة.
إعادة ترتيب المعادلة أعلاه ، نحصل على التعبير الرياضي لـ r. يتم تحديد معدل الرسملة r بناءً على نسبة صافي الدخل التشغيلي (NOI) إلى قيمة الممتلكات القابلة للمقارنة. الدخل المتساوي NOI - الممتلكات مطروحًا منها جميع نفقات التشغيل ، والإصلاحات والصيانة ، والتأمين ، وضرائب الممتلكات ، والمرافق ، وما إلى ذلك ، NOI هو مقياس غير متساوٍ لصافي التدفقات النقدية ، أي أنه لا يخصم أي مصروفات فائدة أو أي تكاليف رأسمالية أخرى ، وكذلك قيمة العقار وأقصى سعر.
معدلات هامشية
يجب أن تكون المعدلات الهامشية المستخدمة في تقييم الممتلكات من المعاملات العقارية التي تشبه إلى حد بعيد الممتلكات التي يتم تقييمها من حيث موقع العقار ، وحجمه ، وطبيعة العقار (سكني وتجاري) ، ومدة الإيجار (قصيرة أو طويلة الأجل) ، العمر ، أي تكاليف الإصلاحات والتحسينات المحددة ، إلخ.
مثال على استخدام طريقة رسملة الدخل المباشر
بالنظر إلى البيانات التالية ، فإن قيمة العقار A باستخدام المعدل الهامشي الذي تم الحصول عليه باستخدام المعلومات المتاحة لبيع العقار B و C أيهما هو الأنسب. مثال على طريقة الرسملة المباشرة في تقييم الأعمال:
| خاصية | ا | ب | C |
| NOI | $ 1 ، 000 ، 000 | $ 2 ، 000 ، 000 | $ 15 ، 000 ، 000 |
| القيمة | ؟ | $ 25 ، 000 ، 000 | $ 150 ، 000 ، 000 |
| مدة الإيجار | 10 سنوات | 8 سنوات | 3 سنوات |
| عدد المستأجرين | 2 | 3 | 10 |
الخاصية ب تشبه الخاصية أ أكثر من الخاصية ج ، وبالتالي نحتاج إلى قيمة الخاصية أ باستخدام النسبة المئوية للرسملة التي تم الحصول عليها من القيمة و NOI لمعلومات الخاصية ب.
يمكن تعديل معدل الحد الأقصى المستخدم أعلاه بالزيادة أو النقصان ليعكس الاختلافات بين المقارنةالخاصية (أي الخاصية ب) والممتلكات قيد التقييم (أي الخاصية أ).
الرسملة المباشرة مقابل تحليل التدفق النقدي المخصوم
يستخدم العديد من سماسرة العقارات التجارية والمقرضين والملاك تقييمات العقارات مع وضع نهج الدخل في الاعتبار. التقييم المشتق من الرسملة المباشرة هو تحليل التدفقات النقدية المخصومة (DCF). بالنسبة لتقييم الرسملة المباشر ، يتم تقسيم صافي الدخل التشغيلي المستقر (NOI) على معدل الرسملة السوقية. التكلفة المقدرة ، يتطلب تحليل التدفقات النقدية المخصومة DCF تقديرًا كل عام مع NOI ، جنبًا إلى جنب مع تكلفة الانعكاس المتوقعة في نهاية فترة التحليل. عادة ، يستخدم المحلل رسملة الأرباح لتقدير العوائد. ثم يتم خصم هذه المزايا النقدية المتوقعة بسعر مناسب للوصول إلى سوق التقييم. يتم النظر في طريقة الرسملة المباشرة في تقييم مخاطر الاستثمار وفقًا لنفس القواعد تقريبًا.
تقدير صافي الدخل التشغيلي
في حين أن هذه الحسابات بسيطة ومباشرة ، إلا أنها تعتمد على افتراضات المثمن أو المثمن. عند استخدام الرسملة المباشرة ، يجب تقييم خصائص NOI المستقرة. يعتمد هذا التقييم على بيانات السوق للعقارات المماثلة في منطقة السوق ؛ يمثل رأي المثمن حول كيفية أداء الممتلكات. نظرًا لأن رأي المثمن يعتمد على ملاحظة بيانات السوق ، فمن الصعب العثور على خطأ في تقدير NOI الخاص به. عندما يكون السوق "ملائمًا" ، يكون مفهوم "NOI المستقر" مفيدًا بشكل خاص. ومع ذلك ، خاصةمجالين للقلق.
أولاً ، ماذا لو كان العقار به شغور كبير وقت التقييم؟ من الواضح أن لا أحد يطور العقارات مع توقع وجود شاغر كبير ودائم. وبالتالي ، قد يستخدم المثمن الحصة السوقية للوظائف الشاغرة ، بدلاً من خصائص الوظائف الشاغرة الحقيقية. ينتج عن هذا زيادة في NOI لمعدل العنصر وقد يؤدي إلى تضخيم قيمة المعدل.
ثانيًا ، إذا كان من المتوقع أن تزداد قيمة NOI المستقبلية للعقار بسبب زيادة الطلب على المساحة ، مما يؤدي إلى ارتفاع معدلات الإيجار ، فإن الرسملة المباشرة لـ NOI لمدة عام واحد قد تقلل من قيمة العقار. نظرًا لأن تحليل DCF يسمح بإجراء تعديلات سنوية على معدل الإيجار ومعدل الشغور وخسائر التحصيل وتكاليف التشغيل ، يمكن استخدام تحليل التدفقات النقدية المخصومة DCF لتوقع زيادة NOI للمشتري بمرور الوقت.
عندما يُتوقع أن يتم تأجير العقار بالكامل خلال السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة ، على سبيل المثال ، يمكن تخفيض تكلفة المعيشة إلى المستوى المطلوب. ينتج عن تحديد التغييرات المتوقعة تقديرات واقعية لـ NOI خلال الفترة - وهي نتيجة أفضل بكثير من رسملة NOI لمدة عام. ولكن من ناحية أخرى ، فإن الافتراض ببساطة أنه سيتم تخفيض معدل الشغور خلال فترة ثلاث سنوات ، فقد يؤدي ذلك إلى تضخم NOI.
تحليل DCF مثالي لمواقف مثل هذه. ومع ذلك ، فإن تحليل التدفقات النقدية المخصومة DCF ليس مفيدًا جدًا عندما يتعلق الأمر بمعرفة أن العقار مؤجر بالكامل. القيمة الحالية لسلسلة من التدفقات النقدية السنوية المتساوية تساوي ما يعادلهاالقيمة الرأسمالية. ليس من الخطأ استخدام خصائص تحليل DCF عندما لا يُتوقع حدوث تغيير كبير في NOI. ومع ذلك ، يجب أن يدرك مستخدمو تقرير التقييم أن نتائج هذه الطريقة ليست أفضل من تلك الناتجة عن التطبيق الصحيح للرسملة المباشرة. يتم النظر في طريقة الرسملة المباشرة في تقييم مخاطر الاستثمار وفقًا لنفس القواعد تقريبًا.
اختيار الرسملة ومعدلات الخصم
من الناحية النظرية ، يتم استبعاد المخاوف بشأن رسملة سنة واحدة من NOI. مهارة المثمن في تحديد القيمة السوقية ، معدل المبيعات المماثلة - هذا يلعب دورًا كبيرًا. إذا كان معدل القيمة السوقية مستمدًا من مبيعات العقارات بمعدل شغور مماثل للعناصر مع توقعات المشتري المقابلة لمصير عقار مؤجر بالكامل ، فيمكن تقدير القيمة من NOI غير المعدلة ومعدل القيمة السوقية.
يعكس أيضًا المشترون الذين يتوقعون في المستقبل زيادة NOI في خصائصها لأسعار الأجور هذه التوقعات. في كلتا الحالتين ، تنعكس التوقعات في رسملة الأسعار الملاحظة. تنشأ مشكلة المقيم عندما يكون من الضروري مطابقة الأشياء التي لا يمكن العثور عليها. في هذه الحالة ، يجب على المثمن تطوير معدل رسملة وتقدير NOI من أفضل الأقران المتاحين وإنتاج تقدير للقيمة السوقية يعكس توقعات المستهلك.
يتم استخدام معدل خصم مناسب لتحليل DCF ، وتحويل تقديرات NOI إلىالقيم. عند استخدام تحليل التدفقات النقدية المخصومة DCF لتقييم سوق العقارات ، يجب استخراج معدل الخصم من السوق باستخدام بيانات الملكية القابلة للمقارنة. لذا ، فإن الحاجة إلى البيانات القابلة للمقارنة ذات الصلة هي نفسها بالنسبة لتحليل التدفقات النقدية المخصومة DCF والرسملة المباشرة. عند استخدام تحليل التدفقات النقدية المخصومة لتحليل الاستثمار ، يجب استخدام معدل العائد المطلوب لخصم التدفقات النقدية المتوقعة.
خيار صعب ضروري
تحليل الرسملة المباشرة و DCF - كل منهما مناسب في ظروف معينة. على وجه الخصوص ، الرسملة المباشرة مناسبة لتوقع خصائص تحليل NOI مستقرة ؛ إن DCF مناسب تمامًا للخصائص المتوقعة لتغيير NOI. قد يكون اختيار معدل الرسملة المناسب ومعدل الخصم أمرًا صعبًا في بعض الأحيان لكلتا الطريقتين. الميزة الرئيسية لتحليل التدفقات النقدية المخصومة DCF هي أنه في جمع البيانات اللازمة لتقدير NOI لفترة التحليل ، يجب على المرء التعرف على منظور الممتلكات.
يتطلب تحليل DCF دراسة متأنية. معدل رسملة العرض والطلب المتوقعين لنوع معين من المساحة وتكاليف التشغيل. إذا تم إجراؤه بشكل صحيح ، يمكن أن يوفر هذا التحليل معلومات غير واضحة من خلال الرسملة المباشرة. في كثير من الأحيان ، ومع ذلك ، فإن الاستخدام الأساسي لتحليل التدفقات النقدية المخصومة يؤكد القيمة السوقية لتقييم الرسملة المباشر. على الرغم من أن التقديرات المستخدمة في تحليل التدفقات النقدية المخصومة قد تكون أكثر دقة بالنسبة لبعض خصائص NOI ، إلا أن التأكيد المستقل لتقدير القيمة السوقية للرسملة المباشرة يتطلب خصمًا مناسبًا.معدلات.
الخلاصة
يوجد في العالم الحديث عدد كبير من الأدوات الاقتصادية ومن الصعب فهمها. في هذه المقالة ، يتم تحليل طريقة الرسملة المباشرة بالتفصيل. هذه تقنية مفيدة للغاية تُستخدم غالبًا في علم الاقتصاد. الآن أصبح القارئ على دراية به ويمكنه استخدامه. تساعد طريقة الرسملة المباشرة للدخل في تقييم أي شكل من أشكال الأعمال أو موضوع الدخل على بناء عمل ناجح بأقل قدر من المخاطر.
